Eind januari 2020 heeft de Gemeente Den Haag een omgevingsvergunning verleend aan RE:BORN Real Estate. Deze vergunning was voor het verbouwen van het kantoorpand op Waldeck Pyrmontkade 872 tot kantoor en 30 short-stay appartementen en een bijbehorende gym. Wij beweren dat deze omgevingsvergunning onterecht is verleend, op grond van drie redenen. Ten eerste stellen wij dat het goedkeuringsprocedure via een HIT uitspraak een juridisch schemergebied veroorzaakt wat onrechtmatige afwijkingen van bestemmingsplannen mogelijk maakt, zoals bij de eerdergenoemde verlening te zien is. Ten tweede hebben wij bezwaar tegen het feit dat er in de verlening van de omgevingsvergunning aan RE:BORN procedureel misstappen voort zijn gekomen, namelijk dat RE:BORN van het originele project is afgeweken. Tot slot beweren wij dat de redenering achter het verlenen van de omgevingsvergunning gebrekkig en foutief is.

Procedureel zwakte: het HIT uitspraak

In november 2017 bekijkt het Haags Initiativen Team (HIT) het verbouwingsproject van het kantoorpand aan de Waldeck Pyrmontkade 872 tot woningen. Ze beoordelen het project afhankelijk van of deze zou passen in de “kantorenstrategie” van de Gemeente Den Haag. Dit betekent het bevorderen van de verbouwing van kantoren tot woningbouw. Het HIT spreekt zich positief uit. Vervolgens past RE:BORN de plannen aan, waardoor de verbouwing tot woningbouw niet plaats zal vinden. In plaats daarvan willen zij short-stay appartementen bouwen. Toch wordt er, op basis van de eerdere positieve uitspraak van het HIT, met positieve vooruitzicht gekeken naar de mogelijkheid tot het verlenen van een omgevingsvergunning aan RE:BORN – welke in januari 2020 wordt verleend[1]. Wij beweren dat het onoverzichtelijk karakter van de HIT en het feit dat het HIT opereert binnen een juridisch schemergebied mee heeft gespeeld in het verlenen van een onterecht omgevingsvergunning aan RE:BORN.

In 2017 is het pand eigendom van Langeveld Van den Heuvel Vastgoed B.V. (LvdH). Het vastgoedbedrijf heeft samen met 070 Vastgoedmanagement B.V. een concept ontworpen voor een mogelijke verbouwing tot woningen (met permanent verblijf)[2]. Aan de hand van dit concept heeft HIT en de Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO, Den Haag) het gebouw in 2017 getoetst[3]. Het concept van LvdH en 070vastgoedmanagement is weliswaar de verbouwing van kantoorpand tot luxe appartementen en penthouses, maar omdat het woningbouw betreft geeft het HIT oorspronkelijk een positief advies aan de gemeente voor de verlening van toestemming voor de ontwikkeling van het pand.

Het HIT is een nagenoeg gesloten team. Inzicht krijgen in stukken en procedures van het HIT is vrijwel onmogelijk, zelfs voor andere afdelingen van de gemeente of gemeenteraadsleden. Ook is het HIT niet open voor iedereen maar enkel voor vastgoedeigenaren die een project willen ontwikkelen. Ondanks wat haar naam laat denken, is het Haagse Initiatieven Team niet open voor bewoners van de stad die dus niet kunnen aankloppen met hun ideeën. De besluiten die door het HIT worden geformuleerd zijn dan wel enkel een advies, maar wegen wel zwaar mee in de uiteindelijke beslissing van de gemeente over de ontwikkeling van een vastgoedproject. Dat het HIT zo achter de schermen werkt zonder de inspraak of interventie van buurtbewoners en betrokkenen maakt het extra makkelijk voor grote vastgoedbedrijven om hun zin door te drijven.

Procedurele misstap: afwijking van woningbouw tot short-stay

Echter zullen LvdH en 070vastgoedmanagement het pand niet zelf ontwikkelen. Ze zetten het pand te koop samen met het concept. Tot de tijd dat die verkocht zijn, verhuren ze het pand aan de Gemeente Den Haag. De vraagprijs voor het gebouw komt neer op € 3.750.000, zoals in de koopovereenkomst tussen RE:BORN en LvdH/070vastgoedmanagement te zien is. In het koop aanbod wordt ook verwezen naar de positieve houding van het HIT, het DSO en de Gemeente Den Haag. Uiteindelijk koopt het Amsterdamse vastgoedbedrijf re-develop B.V., ook gekend als RE:BORN Real-Estate, in 2019 het pand en het concept voor de ontwikkeling over voor een prijs van € 4.210.000[4].

Na het in bezit nemen van het 3000m² kantoorpand wacht RE:BORN af met het bouwwerk. Zij schatten de bouwkosten op het moment van aankoop te hoog en speculeren dat deze op den duur zullen dalen. “We hebben al een paar projecten in de ijskast gezet,” aldus de ontwikkelingsmanager van RE-BORN in een artikel van Den Haag Centraal uit 2019[5] (Van Raalte, 23-04-2019). Volgens hem is het dus een kwestie van wachten “tot de aannemers weer wat krapper zitten in hun opdrachten en derhalve hun tarieven verlagen”. Zo schat hij een wachttijd van een jaar tot nog wel drie jaren. Er is duidelijk geen haast bij, RE:BORN wacht af om zoveel mogelijk winst te maken in het geval de bouw het moeilijk zou krijgen.

In de tussentijd past RE:BORN het inhoudelijk concept aan. De te bouwen appartementen zijn niet meer als woningbouw worden bestemd, maar als short-stay appartementen. Een short-stay appartement is een tijdelijk verblijf, in Den Haag beschreven als “logie”; hier kan men maximaal 4 maanden verblijven[6]. Een short-stay verblijf wordt dus niet gerekend als woning omdat men er zich niet zal huisvesten. De nieuwbouw van RE:BORN heeft dus de functie van een hotel, waar men maar enkele maanden kan verblijven.

Short-stay appartementen waren niet onderdeel van het concept waar het HIT en DSO een positief advies over gaven. Daarom trekt HIT zijn positieve uitspraak ook in, zoals in de omgevingsvergunning wordt vermeld (p.11). Ondanks dat RE:BORN afwijkt van het originele plan krijgt het bedrijf wel een vrijkaart van de gemeente om logies te bouwen. Zo wordt de omgevingsvergunning die RE:BORN op 11 september 2019 heeft aangevraagd verleend. Deze is met tegenstrijdigheden en economische belangen gemotiveerd.

Zwakke en gebrekkige argumentatie voor verlening

RE:BORN’s project toont een afwijking van de bestemmingsplan ‘Zeeheldenkwartier’ zoals wordt opgemerkt in de omgevingsvergunning, die toch wordt verleend. In de beredenering voor het verlenen van de omgevingsvergunning spreekt de gemeente zich tegen, en beargumenteert zij het toestaan van de afwijkingen met zwakke argumenten.

(1) Het afwijken van de Kantorenstrategie is mogelijk gemaakt, onder anderen omdat short-stay appartementen bestaan in een juridisch vacuüm. Aangezien Den Haag geen beleid kent omtrent short-stay appartementen, en deze niet als woning worden beschouwd, worden ze onder “logie” geschaard:

“Het gebruik van een ruimte korter dan 4 maanden en zonder inschrijving, hetgeen in de praktijk wordt geduid als short stay, wordt als ‘logies’ gezien. […] De huurders hoeven zich niet in te schrijven bij de gemeente. Indien een eigenaar een pand wil aanbieden als ‘short stay’ dan dient het pand feitelijk een logiesfunctie te hebben.[7]”

Toch wordt er een uitzondering op de Kantorenstrategie goedgekeurd op basis van het feit dat met RE:BORN’s project “een behoorlijke bijdrage wordt geleverd aan de woningbouwopgave”[8]. Dit is tegenstrijdig aangezien short-stay appartementen niet vallen onder een woonfunctie.

Vervolgens worden de bouwplannen van RE:BORN, namelijk toekomstige short-stay appartementen, als logies getoetst. RE:BORN’s project valt zo onder de “Hotelstrategie Den Haag”. Deze strategie houdt in dat de gemeente “geen medewerking verleend aan bestemmingswijzigingen” voor het bouwen van hotels buiten de Binnenstad, Scheveningen of rond de stations Hollands Spoor en Den Haag CS[9]. Hoewel deze regeling wordt vernoemd in de vergunningsverlening, is die ten slotte opzij gezet door de gemeente: de gemeente stelt dat RE:BORN mag doorgaan met de ontwikkeling van het short-stay project omdat “marktpartijen zekerheid moeten worden geboden voor bestaande transformatieplannen”[10]. Een afweging die doordrongen is met economische en politieke belangen en enkel rekening houdt met vastgoedontwikkelaars en hun beleggers.

(2) De verlening van de omgevingsvergunning aan RE:BORN wordt rechtvaardigt met economische belangen in oog. De gemeente acht de bouw van de short-stay appartementen belangrijk voor de economie van de stad en stemt dus in met de plannen van RE:BORN. Zij schrijven: “Den Haag anticipeert […] de komst van nieuwe internationale spelers en/of de uitbreiding van bestaande multinationals. Zo kan dit initiatief een toegevoegde waarde voor de economie van de stad zijn[11]”. Dit economische belang wordt niet verder onderbouwd of uitgelegd: er wordt enkel vermeld dat Den Haag de doelstelling heeft om gevestigde multinationals en internationale organisaties te laten uitbreiden of om nieuwe partijen aan te trekken. Het is duidelijk wiens belangen deze appartementen dienen. RE:BORN en de verhuurder van de appartementen BizStay gaan er dan ook van uit dat multinationals zoals Shell en KLM zonder problemen een paar duizend euro zullen neerleggen voor klanten of mensen in dienst. De vraag naar betaalbare woningen wordt compleet genegeerd om zo te bouwen voor pure winst.

(3) Als klap op de vuurpijl schrijft de gemeente dat ondanks de “logiefunctie” van de appartementen het concept wel aansluit bij de Woonvisie 2017-2030, want er zou behoefte zijn aan “snel beschikbare, betaalbare en tijdelijke woonvormen[12]”. De vergunning voor de bouw van deze short-stay appartementen is dan ook verleend onder het mom dat de appartementen zouden toevoegen aan de woningvoorraad. Dat er behoefte is aan snel beschikbare woonvormen is duidelijk. Dat merkte de gemeenteraad zelf op in haar Woonvisie Woningmarktregio Haaglanden 2017-2021:

“De benodigde wachttijd om een sociale huurwoning te kunnen huren is een belangrijke indicator voor de druk en schaarste op de sociale huurwoningenmarkt. Ten opzichte van de jaren 2013 en 2014 is de gemiddelde mediane wachttijd in de regio Haaglanden voor huishoudens gestegen van 28 maanden naar 33 maanden.[13]”

Snel beschikbare en betaalbare woonvormen zijn dus inderdaad wenselijk. Hoe luxe appartementen en penthouses met een tijdelijk verblijf bijdragen aan het aanbod van betaalbare woningen wordt echter niet verder uitgelicht. En dat is ook moeilijk, aangezien een short-stay appartement al snel duizenden euro’s per maand kost[14].

Dat er een vraag is naar tijdelijke woonvormen is een sterke veralgemening. AD Den Haag schat de aantal expats in Den Haag op 45 000[15], dat maakt minder dan 10% uit van de totale bevolking van Den Haag. Dat een onderdeel van hun tijdelijke woonvormen zoekt, rechtvaardigt niet het ombouwen van een kantoorpand tot luxe short-stay appartementen. Vandaag de dag hebben meeste mensen juist behoefte aan woonzekerheid en stabiliteit, en een betaalbare huur ligt aan de basis van beiden. Ook wordt er aangedragen dat deze short-stay appartementen in de smaak zouden vallen bij ZZP’ers. Hier slaat de gemeente alweer de plank totaal mis door te denken dat mensen die in veel gevallen geforceerd zijn om in de precariteit te werken, zichzelf moeten verzekeren en hun eigen pensioen moeten opbouwen, een huur van een paar duizend euro per maand kunnen betalen.

Wij eisen de onmiddellijke intrekking van de verleende omgevingsvergunning voor de bouw van short-stay appartementen aan de Waldeck Pyrmontkade 872!

Dit omdat:

• Het ontwikkelingsplan van RE:BORN Real-Estate niet het oorspronkelijke plan is waaraan het HIT en de DSO de ontwikkeling van het pand toetsten en zich positief over uitlieten.
• De omgevingsvergunning voor het pand foutief verleend is na een eerste afwijzing daarvan.
• Het short-stay appartementencomplex aan de Waldeck Pyrmontkade 872 een “logiefunctie” heeft en dus een hotel is en geen woning. De locatie aan de Waldeck Pyrmontkade 872 valt buiten het gebied waarin de gemeente toestemming verleent voor het bouwen van hotels.
• Het project van RE:BORN niet past binnen het bestemmingsplan van het beschermd stadsgezicht Zeeheldenkwartier.

 

Referenties:

[1] Kenmerk: 201918204/7500005

[2] Zoals beschreven staat in hun koopovereenkomst

[3] Kenmerk: 201918204/7500005 pagina 11

[4] Zoals te zien is in het kadaster

[5] https://www.denhaagcentraal.net/nieuws/economie/torenhoge-bouwkosten-zitten-projecten-in-de-weg/

[6] Beantwoording Schriftelijk Vragen, 4 februari 2020, RIS303979

[7] RIS303979 Beantwoording Schriftelijk Vragen, pagina 2

[8] Kenmerk: 201918204/7500005 pagina 11

[9] Kenmerk: 201918204/7500005, pagina 12

[10] idem, pagina 11

[11] idem, pagina 12

[12] idem, pagina 12

[13] RIS 296460, pagina 13

[14] www.bizstaythehague.com

[15] https://www.ad.nl/den-haag/den-haag-heeft-het-voor-expats-ik-wil-plekken-bezoeken-die-onder-zeeniveau-liggen~ad5fc6d4/

Share this post: on Twitter on Facebook on Google+